政府が100%出資している日本政策金融公庫（日本公庫）で初めて融資を受けました。
融資の内容は不動産投資で物件を取得するためではなく、取得後の物件をリフォームするための資金調達です。
ここでは日本政策金融公庫で物件リフォームの融資を受けるまでの流れや金利、融資期間など経験したことをシェアしたいと思います。
メガバンクや地銀ではなく日本公庫でを融資を受けようと思っている、リフォームローンを考えている人の参考になれば。
今回、わたしが融資を受けたのは物件取得ではなくリフォームをするための資金なので、物件取得を考えている人とは融資期間や金利は違うかもしれません。
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日本政策金融公庫は耐用年数を超えている物件には融資してくれない
これは銀行でも同じだと思いますが、日本政策金融公庫では耐用年数を超えている物件の融資はできないと言われました。
戸建てでもそうですがマンションやアパートなどレバレッジをかけて不動産投資しようと考えている人は、耐用年数以内の物件でないと融資は厳しいと知っておきましょう。
- 軽量鉄骨造：19年
- 木造：22年
- 鉄骨造：34年
- 鉄筋コンクリート造：47年
わたしは築30年の木造戸建てを融資を受けて買いたかったのですが、耐用年数の22年を過ぎていたので現金で購入しました。
それで大きな現金を使ってしまったのと、今後のために残りのキャッシュは温存しておきたかったので、購入した戸建てのリフォーム費用を日本政策金融公庫で融資してもらおうと思ったわけです。
日本政策金融公庫でリフォーム用の融資を受けた場合の金利と返済期間
わたしの融資資金の使い道はリフォームで、持っている不動産投資物件も戸建1戸だけなので、「新創業融資制度」で融資を受けることになりました。
新創業融資制度とは、新たに事業を始める方や事業を開始して間もない方が無担保・無保証人で利用できる融資のことです。
これで金利は2.56%、融資期間は10年でした。
以前、地銀に相談したときはもう少し金利が低くかったのですが、融資期間は7年と短めでした。
キャッシュフロー（手元に残るお金）を増やすためには返済期間が長い方がいいですから、その点はメリットかなと。
ちなみにローン返済の計算はこちらのアプリが便利です。愛用させてもらっています。
それとリフォームローンで融資してもらえる金額は、返済額が毎月の家賃収入の半分くらいまで。
つまり返済率が50%までの金額しか融資してもらえないということでした。
例えば、家賃収入が毎月6万円なら毎月の返済額は3万円以下になる融資金額しか出してもらえないってことです。
この場合ざっくりで、3万円×120回（返済期間10年）で360万円くらいってことですね。
日本政策金融公庫で融資をしてもらうまでの流れや注意点
それでは日本政策金融公庫で融資を受けるまでの具体的な流れや注意点を紹介します。
まずは近くの支店に電話をして必要書類を準備する
Google検索で「地域名＋公庫」で検索するとその地域の公庫支店がでてきますので電話をしましょう。
わたしは「不動産賃貸物件のリフォームをしたいので、リフォーム代を融資してくれませんか？」と聞きました。
すると担当者から会って話を聞きたいので必要な書類をもってくるように言われました。
- 不動産売買契約書
- 登記簿謄本
- リフォームの見積もり
- 源泉徴収、確定申告書（収入が分かるもの）
公庫の担当者と面談
必要書類を揃えていざ日本政策金融公庫へ行くと、相談室みたいなところに通されました。
そこで不動産売買契約書や登記簿謄本を見せ、物件の所有者であることの確認、それからリフォーム見積もりがいくらでいくらまで融資ができるか、あと年収や給料のことをヒアリングされました。
そんな感じでだいたい30分ほどで終了。
それから不動産賃貸業の具体的な事業計画や返済能力があるかどうか審査するために再度面談をするとのことで、次回の日程を調整して帰りました。
そのときに準備するように言われたものは以下。
- 事業計画書
- 住宅ローンの返済予定明細
- 通帳（給料や住宅ローン引き落としの分かるもの）
- 妻の収入の分かるもの
住宅ローンの有無、配偶者が仕事をしているかどうかによって必要なものは変わると思います。
ちなみに事業計画書は紙でももらえますし、公庫のホームページからエクセルデータをダウンロードしてパソコンで入力してもOKです。
公庫の担当者と2回目の面談
前回、用意するように言われた必要書類を持って公庫へ行くと、まずは事業計画書の確認をされました。
日本政策金融公庫は事業に対して融資を行うところなので、不動産投資ではなく、不動産賃貸業（事業）として見られます。
ですので、創業の動機、不動産の収支や事業の強みや展開（今後どのように事業を伸ばしていくか）などをしっかり記入しておく必要がありますし、質問に対しても答えられるようにしておかないといけません。
ちなみにわたしの事業計画をざっくり説明すると、創業の動機は空き家を再生して地域活性化、書籍やセミナー参加で興味を持ったから。
セールスポイントは物件取得エリアの特性を熟知しているので、顧客にあった物件を提供できる。職人さんとのパイプがあるため、内装や外観にこだわり差別化できる。
このようなことを書きました。
わからなかったら、「不動産 事業計画 テンプレート」などで検索するとヒントとなるものが見つかると思います。
事業計画に関してはしっかりと記載できていること、家賃収入の約半分以下で返済が出来ること、物件取得ではなくリフォームということですんなり終わりました。
ただ公庫で融資を受けるのは今回が初めてということで、他にも経歴や職歴、通帳の残高、住宅ローンのこと、妻の収入のことなど根掘り葉掘り聞かれました。
大きな金額ではないにしろ、公庫側もきちんと返済能力のある人間か見極める必要があるからでしょう。
あとは担当者が稟議書を上司にまわしてOKかどうかの判断を待つだけ。
融資審査がOKなら書類が自宅に届く
わたしの場合、およそ2週間ほどで融資OKの書類が自宅に送られてきました。
融資金額の振込口座と実印の印鑑証明を同封して返信します。
返信する際に印紙の貼り付けが必要なのですが、融資金額によって印紙代も変わってきます。
- 100万円～500万円以下 ⇒ 印紙税は、2,000円
- 500万円～1,000万円以下 ⇒ 印紙税は、10,000円
- 1,000万円～5,000万円以下 ⇒ 印紙税は、20,000円
印紙はコンビニや郵便局で購入できます。ちなみにセブンイレブンだと200円の印紙しかなかったので郵便局で買いました。もしかすると他のコンビニでも200円以外の印紙は取り扱っていないかもしれません。
種類を返送後、1週間ほどで登録した口座に入金されます。
まとめ
今回は日本政策金融公庫で不動産投資物件のリフォームローン融資を受けた話でした。
無担保・無保証人で金利は2.56%、融資期間は10年、融資金額は毎月の家賃収入の半分まで。
融資を受けるコツは事業計画書をしっかりも書いて説明できるようにしておくこと、返済が可能であることを理解してもらうことですね。
状況によって金利など若干変わるかもしれませんが参考になれば幸いです。
