不動産投資

不動産投資で買った380万円の中古戸建にかかった諸費用まとめ!

住宅費用
  • 不動産投資にかかる諸費用を知りたい
  • 物件購入を考えているので合計金額を把握したい
  • 物件以外に何がいくらくらい必要なのか知りたい

という人へ、物件取得時にかかる費用について紹介します。

ちなみに紹介するのは、わたしが380万円の中古戸建を現金で購入した事例です。

なので、もっと安い物件であれば諸費用は安くなるでしょうし、高額であれば高くなります。

わたしと同じような価格の物件を購入する際はだいたい同じと思ってもらえればいいですし、そうでない場合は目安として参考にしてください。

不動産投資(中古戸建)で物件購入時にかかる諸費用

まず不動産投資で中古戸建を買う場合、物件価格だけではなく、その他さまざまな費用が掛かってきます。

例えば、500万円の物件を見つけて貯金が500万円あるから買えるというわけではないんですね。その他の諸費用分も計算して予算を準備しておかなければなりません。

現金ではなく融資を受けてローンで買う場合も物件価格だけでなく、諸費用分も含めて融資を検討しましょう。

実際にわたしが購入した中古戸建にかかった諸費用はこちら。

中古戸建購入にかかった諸費用
  • 物件の価格:380万円
  • 手付金支払い時の印紙代:1,000円
  • 不動産屋に支払った仲介手数料:189,200円
  • 所有権移転登記費用
    (司法書士さんへの作業料含む):98,700円
  • 固定資産税精算金:5,372円
  • 不動産取得税:66,700円
  • 住宅保険:42,900円
  • 合計:4,203,872円
    内諸費用は403,782円

物件の取得にかかる諸費用はたいだい物件価格の1割といわれていますが、約40万円なのでちょうどそれくらいですね。

では、それぞれについて詳しく見ていきましょう。

物件の価格

まずは購入する物件の代金ですね。

わたしはアットホームや楽待などのネット検索や地元の不動産などで物件情報を収集していますが、今回購入したのは地元の不動産屋さんです。

物件情報
  • 【価格】480万円⇒380万円
  • 【構造】木造2階建て
  • 【間取り】1LDK
  • 【床面積】1F 39.56㎡ 2F 26.73㎡
  • 【土地面積】123.56㎡ 37.37坪
  • 【築年数】平成2年築

ざっくりこのようなスペックです。価格は指値を入れて値引きしてもらいました。

この中古戸建はオーナーチェンジ物件で、4万円で賃貸中です。

4万円×12ヶ月=48万円/年
48万円÷380万円×100=12.6%(表面利回り)

約8年で元を取る投資となります。

手付金支払い時の印紙代

物件に買い付けを入れ、その価格で売主さんが納得すれば契約となります。

そして契約書に印紙を貼るのですが、それに対して印紙税がかかります。

ちなみに100万円超~500万円以下の物件の場合、不動産売買契約書には1,000円分の印紙が必要です。

わたしが購入した物件価格は380万円だったので1,000円支払いました。

余談ですが、契約日には物件代金の一部を手付金として売主さんに先に渡します。

手付金とは、万が一、契約が完了する前に買主は手付金を放棄することで契約解除ができる、売主は手付金を買主に倍返しすることで契約の解除ができる、という約束金みたいなものです。

手付金の額は一般的には売買代金の5%~10%といわれていますが、わたしは売主さんの意向で50万円支払いました。

不動産屋に支払う仲介手数料

仲介手数料とは、不動産屋さんが買主と売主の間に入ってやりとりしてくれる手間賃なようなものです。

物件の売買には、ホームページに載せて宣伝したり、契約書を作ったりいろんな手間がかかりますからね。

ちなみに仲介手数料は物件の価格によって以下のように決まっています。

200万円以下の部分売買価格の5% + 消費税
200万円を超えて400万円以下の部分売買価格の4% + 消費税
400万円を超える部分売買価格の3% + 消費税
380万円の物件の場合

200万円以下の部分は、200万円×5%+消費税=110,000円

200万円を超えて400万円以下の部分は、180万円×4%+消費税=79,200円

110,000円+79,200円=189,200円

上記の計算方法だと面倒なので、売買価格が400万円以上の場合は、以下の速算式を用いることが多いです。

【仲介手数料 = (売買価格 × 3% + 6万円) + 消費税】

所有権移転登記費用

所有権移転登記とは、土地や建物の所有権が移転したことを登記簿に記載することです。

法務局に行って不動産の名義変更など素人には難しいので、司法書士にお願いすることが多いです。

費用としては登録免許税、印紙代、司法書士さんへの作業料金がかかります。

司法書士さんの作業代を節約したい人は、自分で登記を行うこともできます。時間があり、調べることが苦じゃない人は自分でやってみてもいいかも。

一度、不動産屋さんが利用している司法書士さんか、知り合いがいればその方から見積もりをもらうといいでしょう。

ちなみにわたしが支払った費用は、登録免許税、印紙代が47,730円、司法書士さんの報酬作業料金が42,000円。合計で89,730円(税別)でした。

固定資産税精算金

固定資産税とは所有している土地や建物にかかる税金で、毎年4月〜6月頃に納税通知書が送られてきます。

わたしが物件を購入したのは、売主さんが1年分の固定資産税を支払った後だったので、物件取得日から12月31日までを日割り計算して、その分を売主さんに決済時に支払いました。

固定資産税は物件を取得したら毎年かかってくる税金なので、あらかじめどれくらいの金額なの把握しておいたほうがいいです。

固定資産税と物件購入後の日割りで支払う金額は、不動産屋さんに聞けば教えてくれるので聞いてみましょう。

不動産取得税

不動産取得税は物件購入時に1回のみお住いの都道府県に支払う税金です。固定資産税と違って毎年支払う必要はありません。

物件を購入してから約6ヶ月後くらいに支払いの通知がきます。

金額は土地や建物の価値によって変わってくるので一概に言えませんが、わたしの場合、66,700円でした。

これも事前に不動産屋さんに問い合わせれば教えてもらえます。

住宅保険

火事で家が焼けたり、台風、地震など災害時に雨漏りや瓦が飛んでいく恐れがあるので、火災保険も入っておいたほうがいいですね。

火災保険は保証内容や保証金額によって料金が異なるので一概には言えませんが、当然保証が手厚ければ保険料は高くなります。

ちなみにわたしはAIGのホームプロテクト総合保険で、保険金額が上限800万円、地震400万円まで付いて42,900円でした。

これが毎年必要となります。

中古戸建購入にかかった諸費用まとめ
  • 物件の価格:380万円
  • 手付金支払い時の印紙代:1,000円
  • 不動産屋に支払った仲介手数料:189,200円
  • 所有権移転登記費用
    (司法書士さんへの作業料含む):98,700円
  • 固定資産税精算金:5,372円
  • 不動産取得税:66,700円
  • 住宅保険:42,900円
  • 合計:4,203,872円
    内諸費用は403,782円

物件取得時にかかる諸費用以外のコストも考えておこう

このように不動産投資には様々なコストがかかります。物件の価格だけでなくいろんな諸費用が必要なんですね。

しかし、実はこれ以外にも費用がかかるケースがあるので、そこもきちんと把握しておいたほうがいいです。

わたしは現金で中古戸建を購入しましたが、融資を受けてローンで買う場合は保証料、事務手数料などが必要ですし、金利も掛かってきます。

また購入した物件に手を加えず、そのまま賃貸にだせるならいいですが、リフォームや修繕が必要な場合は材料費や依頼する人の人件費なども必要でしょう。

あと戸建てではなく区分マンションだと「管理費」や「修繕積立金」といったコストが別途毎月かかってくるので、その辺も把握しておく必要がありますね。

オーナーチェンジ物件のように物件購入時点から家賃が入ってくるならいいですが、購入したけど借主が見つからないと、その間は収入がゼロですから、手元にキャッシュを残しておくなど、余裕を持った資金計画を立てておいたほうが安心です。

以上、中古戸建を購入したときにかかった諸費用を紹介しました。

わたしもまだまだ初心者ですが、これから不動産投資を始める未来の大家さんの参考になったらうれしいです。

不動産投資を勉強したい人は、こちらでわたしが読んだ本を紹介しているので参考にしてください。

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